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地下車庫這樣規劃,狂甩你們幾條街

楊宏 明源地產研究院

地下車庫設計的重要性已經被越來越多的人認識到了, 而關於地庫的文章也是層出不窮, 看過不少文章各有側重點, 有大而全的, 小而精的, 或者案例分析的。 結合本人在設計院和房地產公司的工作經驗也寫一篇關於住宅專案地下車庫的文章供各位行家批評。

地下室在建安成本中占比達17%~31%

房地產公司設計部門主要工作可以歸結為開源和節流兩部分。 通過產品創新提升專案溢價是為開源,

一般建築設計是通過規劃、戶型、立面等方面來實現;合理分配資源嚴控成本是為節流, 一般是通過將客戶不敏感不能帶來價值的成本最小化來實現。 一般項目的地下車庫承擔的更多是節流的任務。 而節省下來的就是利潤!

在一定的市場環境下, 售價基本恒定, 可售面積為確定值, 可售部分造價也基本恒定, 提升利潤率最有效的方式是減少不可售部分總成本。 不可售部分除了一些地上的造型及結構部分(如造型線條、屋頂、空調機位元及結構連接構件等)、架空層、社區及市政配套用房之外, 大部分為地下室部分。 要想提升利潤率最簡單的方法是控制項目的地下室部分總成本, 一般地下室部分包含主樓地下室、社區設備房(電業站、消防及生活泵房)以及地下車庫部分。

地下室部分在建安成本中占比巨大, 一般範圍為:17%~31%。 因此, 應盡可能減少不可售面積(地下室面積), 增大可售比率。 而單車位面積每優化5㎡, 項目利潤率提升0.4%~1%。

絕大部分地下室設計必然失控

雖然地下室是建安成本占比的大項, 但絕大部分方案設計人員的注意力都在規劃、戶型以及立面風格上, 地下這塊基本上都交給施工圖單位去深化了。

但是每個地庫情況不同, 需要針對性設計, 而且地庫產值相對較低, 專門做地庫設計的人相對較少。

另外, 一般施工圖設計單位時間緊任務重, 加上中間又有各種圖紙配合需求牽扯設計人員精力;而且地庫施工圖設計涉及到水、電、暖通等各專業的設計, 如果有人防部分, 相當於又多了一套需要各專業溝通配合的設計班子。 設計過程中往往還會碰到甲方所給水、電、燃氣等市政資料不准, 當地規則不清晰, 各標高、介面等資料滯後或者乾脆沒有等各類情況而造成設計反復。 所以設計人員自身主動優化地庫意願不足。

由此, 一般專案中地庫設計失控實屬常態。

但地下車庫的成本控制不僅僅是設計單位技術本身能全部把控的,

還與甲方的專案開發分期, 不同類型的車位(普通車位、子母車位等)售價, 單體施工先後順序, 特殊條件下的方向研判等相關。

具體而言, 為了減少資金沉澱, 地下二層或者人防部分應往最後的分期安排, 如果對市場未來的走勢判斷不准或者留有分期調整的餘地, 地庫設計應該兼顧調整的可能性;

普通車位與子母車位的售價可參照周邊專案確定, 差值的多少影響車道的排布;

哪些樓棟先施工搶預售節點, 哪些樓棟與地庫施工同步, 影響地庫與樓棟間距設計(應盡可能避免支護成本的增加);

而在複雜專案如地質條件差需要換土回填, 有兩三層地庫或者多層機械車庫,

地庫埋深及支護成本大、施工難度高的時候, 尤其需要甲方設計、工程、成本條線管理者綜合判斷設計深化方向。

從這個意義上說, 解決地下室成本問題最根本的癥結在於甲方自身的意識和專業度上。

地下車庫設計相關概念及推論

本文不負責基礎概念的宣貫, 詳見各標杆公司地庫設計導則、指引及圖集;重在分享成本管理意識與常見的地庫問題取捨的判斷。

1基本的成本概念:

地下一層造價2500元/㎡;地下二層造價3000元/㎡;人防地庫比普通地庫造價多500元/㎡;地庫層高每增加0.1米, 造價增加18元/㎡(標杆公司資料);地庫覆土每增加0.3米, 造價增加30元/㎡(標杆公司資料)。

2基本的設計概念:

推 論 一 :

軸網開間對成本的影響

理論上,每跨內單車位面積最小值為一條車道兩側停車,車道無限長時(疏散樓梯、設備機房等面積忽略不計時),此時7.8m開間單車位平均面積為20.93㎡/輛;開間每增加0.1m,單車位平均面積增加0.27㎡/輛,地下一層單車位成本增加675元,地下二層單車位成本增加810元;普通住宅專案柱網開間值為7.8~8.1之間(也有特別設計7.7m開間做寬扁柱的),即使是8.1調整到7.8這樣的差距,在不考慮結構梁板及鋼筋節省的情況下,單車位元成本變化率也達到3.9%。

推 論 二 :

普通車位盈虧平衡點(70%銷售率)

在車位配比要求高,銷售不理想的情況下(35的單車位面積已經很粗放了),按照70%的銷售率預估,包含5年物業費(地產公司代收)盈虧平衡點價格為12.9萬元/輛,不含物業費盈虧平衡點價格為12.5萬元/輛。這兩個價格為土建造價,一般車庫銷售時間為拿地後2~3年,算上財務成本,有幾個城市車位能賺錢?

普通車位、機械車位盈虧平衡點(70%、100%銷售率)

上圖為按照70%、100%的銷售率(均按照地下一層地庫考慮),普通車位、機械車位、機械車位元不投入設備三種方案的盈虧平衡點。機械車位元不投入設備存在驗收風險,機械車位元(投入設備時)售價為普通車位售價的80100/87500=91.5%才可實現與普通車位同意的盈虧平衡,大部分城市機械車位的售價無法達到普通車位售價的91.5%。

物業部門對機械車位看法為:機械車位需全天24小時運營;維護困難,成規模的機械車庫最少需要2~3個人,車庫面積越大所需人員越多;高端汽車一般不容易進入機械車位;車位不緊張的社區機械車位空置率高;機械車位有發生事故的隱患,賠償難處理。

綜上所述一般情況下不推薦使用機械車位,僅在特殊條件(如基地面積狹小,普通車庫需三層以上等情況)且車位元盈利與成本綜合測算有利後方可考慮使用。

推 論 三 :

是否設置地下儲藏室

設置地下儲藏室的用途及代價為(不考慮10層以下因為主樓下面增設儲藏室造成人防面積增加的影響因素):

a.作為大空間地下室全部贈送(銷售)給1F(或2F)提升溢價;

b.作為小儲藏室贈送(銷售)給各樓層住戶,提升銷售速度(溢價);

c.設置儲藏室增加開發建設時間一至兩個月。

當c確定時,v>a2/c時設置儲藏室有利,否則不做儲藏室有利;

當v確定值時,c>a2/v時設置儲藏室有利,否則不做儲藏室有利。

推 論 四 :

是否繳納人防異地建設費

(過於複雜的前置條件、假設及推論,專給入門級小白)

當A-B>0時,繳納人防異地建設費用合算;當A-B

普通車位、機械車位盈虧平衡點(70%、100%銷售率)

上面所有章節都是關於算帳和認識方面的事情,但是如果建築排布本身這個技術環節出了問題,那麼所有的帳算的再清楚、找的結構優化單位本身能力再強也是細緻末節的優化,要大刀闊斧的砍地庫成本,建築排布優化才是最關鍵的第一步!

雖然關鍵,但說來其實很簡單。關於這一塊核心的九陰真經心法就是:一條車道兩邊停車,沿著長邊佈置車道,垂直長邊佈置車位!(能把心法總結的這麼簡單通俗甚至讓人看不懂,也是醉了!這位兄弟,看你骨骼清奇,我倆有緣,我這有一本九陽神功、一陽指、還有獨孤九劍……)

如果能把以上所有內容都看完消化也真是需要耐心,在此舉個例子解釋九陰真經心法。(注意了,出乾貨了!……)

圖1中是最常見的典型問題,車道佈置貌似合適,全部是一條車道兩側停車,但實際正確的排法應該是按照圖2紅色車位的排法,也就是上面的心法:

一條車道兩邊停車(簡單易懂吧);

沿著長邊佈置車道;(看到長邊了吧,把主樓扣除以後的面積是個典型的長方形)

垂直長邊佈置車位!(要想車位最大化,必須長邊停車,哪怕這個項目下面看似有一排插到主樓下面停不了多少車,也是停車數量最多的佈置方式)

當然,情況不同還是需要比較一下不同排布方式車位元數量的多少。一般而言,這種長方形的地庫一定是沿著長邊垂直停車!重要的事情說三遍:沿著長邊垂直停車!沿著長邊垂直停車!沿著長邊垂直停車!掌握這一條核心要訣,建築設計排布本身就達到最高境界了!(對的,這就是最高境界了!技術本身就是這麼簡單,突然想起一句話,專業人士就是善於用普通的語言表達深奧的道理!哈哈)

不過請注意,這章之前大部分章節都是在說一個事情,那就是算帳!回到案例本身,項目實際是有人防的,那麼該如何排布呢?答案就是要算帳。圖2中黑色粗線為人防防護單元之間的隔牆,本案例按照紅線表達的車位元排布方式確實可以增加約10輛車位,但是按照紅線排布車位要在這兩道混凝土牆上另開四扇人防大門,如圖,而這種人防門的價格一般都在幾萬甚至十幾萬不等,代價巨大。

經測算按照車位數量最多的排法,即使車位數有增加可以減掉部分地庫及車位元面積,但是不足以抵消由此帶來的四扇人防門的成本的增加,綜合判斷下來人防部分還是應該按照圖2中紅線車位下面的黑線車位元排布方式更為有利。這也是為什麼技術本身並不能解決好地庫成本最小的原因之一。所有的技術手段應該始終牢牢建立在算帳的基礎上,有了這個前提方能達到運用之妙存乎一心,無往而不利的境界!

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理論上,每跨內單車位面積最小值為一條車道兩側停車,車道無限長時(疏散樓梯、設備機房等面積忽略不計時),此時7.8m開間單車位平均面積為20.93㎡/輛;開間每增加0.1m,單車位平均面積增加0.27㎡/輛,地下一層單車位成本增加675元,地下二層單車位成本增加810元;普通住宅專案柱網開間值為7.8~8.1之間(也有特別設計7.7m開間做寬扁柱的),即使是8.1調整到7.8這樣的差距,在不考慮結構梁板及鋼筋節省的情況下,單車位元成本變化率也達到3.9%。

推 論 二 :

普通車位盈虧平衡點(70%銷售率)

在車位配比要求高,銷售不理想的情況下(35的單車位面積已經很粗放了),按照70%的銷售率預估,包含5年物業費(地產公司代收)盈虧平衡點價格為12.9萬元/輛,不含物業費盈虧平衡點價格為12.5萬元/輛。這兩個價格為土建造價,一般車庫銷售時間為拿地後2~3年,算上財務成本,有幾個城市車位能賺錢?

普通車位、機械車位盈虧平衡點(70%、100%銷售率)

上圖為按照70%、100%的銷售率(均按照地下一層地庫考慮),普通車位、機械車位、機械車位元不投入設備三種方案的盈虧平衡點。機械車位元不投入設備存在驗收風險,機械車位元(投入設備時)售價為普通車位售價的80100/87500=91.5%才可實現與普通車位同意的盈虧平衡,大部分城市機械車位的售價無法達到普通車位售價的91.5%。

物業部門對機械車位看法為:機械車位需全天24小時運營;維護困難,成規模的機械車庫最少需要2~3個人,車庫面積越大所需人員越多;高端汽車一般不容易進入機械車位;車位不緊張的社區機械車位空置率高;機械車位有發生事故的隱患,賠償難處理。

綜上所述一般情況下不推薦使用機械車位,僅在特殊條件(如基地面積狹小,普通車庫需三層以上等情況)且車位元盈利與成本綜合測算有利後方可考慮使用。

推 論 三 :

是否設置地下儲藏室

設置地下儲藏室的用途及代價為(不考慮10層以下因為主樓下面增設儲藏室造成人防面積增加的影響因素):

a.作為大空間地下室全部贈送(銷售)給1F(或2F)提升溢價;

b.作為小儲藏室贈送(銷售)給各樓層住戶,提升銷售速度(溢價);

c.設置儲藏室增加開發建設時間一至兩個月。

當c確定時,v>a2/c時設置儲藏室有利,否則不做儲藏室有利;

當v確定值時,c>a2/v時設置儲藏室有利,否則不做儲藏室有利。

推 論 四 :

是否繳納人防異地建設費

(過於複雜的前置條件、假設及推論,專給入門級小白)

當A-B>0時,繳納人防異地建設費用合算;當A-B

普通車位、機械車位盈虧平衡點(70%、100%銷售率)

上面所有章節都是關於算帳和認識方面的事情,但是如果建築排布本身這個技術環節出了問題,那麼所有的帳算的再清楚、找的結構優化單位本身能力再強也是細緻末節的優化,要大刀闊斧的砍地庫成本,建築排布優化才是最關鍵的第一步!

雖然關鍵,但說來其實很簡單。關於這一塊核心的九陰真經心法就是:一條車道兩邊停車,沿著長邊佈置車道,垂直長邊佈置車位!(能把心法總結的這麼簡單通俗甚至讓人看不懂,也是醉了!這位兄弟,看你骨骼清奇,我倆有緣,我這有一本九陽神功、一陽指、還有獨孤九劍……)

如果能把以上所有內容都看完消化也真是需要耐心,在此舉個例子解釋九陰真經心法。(注意了,出乾貨了!……)

圖1中是最常見的典型問題,車道佈置貌似合適,全部是一條車道兩側停車,但實際正確的排法應該是按照圖2紅色車位的排法,也就是上面的心法:

一條車道兩邊停車(簡單易懂吧);

沿著長邊佈置車道;(看到長邊了吧,把主樓扣除以後的面積是個典型的長方形)

垂直長邊佈置車位!(要想車位最大化,必須長邊停車,哪怕這個項目下面看似有一排插到主樓下面停不了多少車,也是停車數量最多的佈置方式)

當然,情況不同還是需要比較一下不同排布方式車位元數量的多少。一般而言,這種長方形的地庫一定是沿著長邊垂直停車!重要的事情說三遍:沿著長邊垂直停車!沿著長邊垂直停車!沿著長邊垂直停車!掌握這一條核心要訣,建築設計排布本身就達到最高境界了!(對的,這就是最高境界了!技術本身就是這麼簡單,突然想起一句話,專業人士就是善於用普通的語言表達深奧的道理!哈哈)

不過請注意,這章之前大部分章節都是在說一個事情,那就是算帳!回到案例本身,項目實際是有人防的,那麼該如何排布呢?答案就是要算帳。圖2中黑色粗線為人防防護單元之間的隔牆,本案例按照紅線表達的車位元排布方式確實可以增加約10輛車位,但是按照紅線排布車位要在這兩道混凝土牆上另開四扇人防大門,如圖,而這種人防門的價格一般都在幾萬甚至十幾萬不等,代價巨大。

經測算按照車位數量最多的排法,即使車位數有增加可以減掉部分地庫及車位元面積,但是不足以抵消由此帶來的四扇人防門的成本的增加,綜合判斷下來人防部分還是應該按照圖2中紅線車位下面的黑線車位元排布方式更為有利。這也是為什麼技術本身並不能解決好地庫成本最小的原因之一。所有的技術手段應該始終牢牢建立在算帳的基礎上,有了這個前提方能達到運用之妙存乎一心,無往而不利的境界!

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