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房奴福利:年底買房貸款如何選銀行?拿到年終獎,究竟該不該提前還房貸?

這些資訊你一定要知道!

臨近年底, 有購房打算的朋友們紛紛加快了購房的腳步。 但是, 很多朋友在貸款買房時, 對選擇哪家銀行始終猶豫不決。

買房如何選銀行?選銀行有什麼技巧嗎?不同的人應該怎麼選銀行呢?小編給大家總結了申請貸款時, 判斷銀行好壞的幾個重要標準。

1、貸款利率折扣

申請房貸, 首先要看銀行的貸款利率折扣, 央行規定的5年以上貸款基準利率為4.90%。 但是各地銀行在實際操作中,

會根據房貸市場大環境設定利率折扣, 這樣就會出現最低利率和最高利率。

低利率意味著房貸利息就少了, 對於購房人來說是省錢的關鍵, 也是選銀行時首先要考慮的因素。

2、優惠門檻

一般情況下, 銀行對於想要獲得優惠利率的客戶, 都有一定的要求, 不是所有人都能享受利率優惠。 這就是另一個選銀行的標準——看貸款門檻高低, 這其中就包括獲得利率折扣的門檻。

比如有的銀行會要求申請貸款的購房人在該銀行有帳戶且存款達到多少額度以上, 或者要求貸款的房子總額, 而貸款部分達到多少額度以上。

還有銀行對二手房房齡要求也有差異, 比如有的銀行要求申請貸款的二手房房齡最長不能超過20年, 有嚴格的銀行要求不能超過15年, 也有要求不能超過10年。

3、調息方式

房貸利息直接影響了貸款人的經濟壓力, 而遇到央行升息、降息,

房貸利息會根據銀行調息方式不同而產生差異。

目前銀行調息主要有兩種方式:一種是次年調息, 就是央行宣佈調整利息後的第二年1月1日起, 貸款銀行才執行新的基準利率。 另一種是按月調息, 就是在央行宣佈調整利息後的下個月起, 貸款銀行執行新的基準利率。

除了根據央行利率浮動外, 還有就是貸款銀行執行固定利率不變, 簽約時的利率不隨著央行升息、降息的變化而變化。

以上這幾種方式, 不同銀行規定不同, 有的是默認次年調息, 有的是貸款人可以自己選擇調息方式。

4、還款方式

房貸還款方式主要有等額本金和等額本息兩種。

等額本金還款是指每月等額償還貸款本金, 貸款利息隨本金逐月遞減。 即將本金分攤到每個月中, 同時付清上一還款日到本次還款日之間的利息。

等額本息還款是指貸款期每月以相等的額度平均償還貸款本息, 即把按揭貸款的本金總額與利息本金總額相加, 平均分攤到還款期限的每個月中。

總的來說等額本金比等額本息還款更能節省利息, 但是在申請貸款的時候, 能讓自己根據自身情況做決定的銀行當然值得考慮了。 同時, 考慮到未來很多購房人都有可能提前還款, 還要詳細瞭解一下該銀行對於提前還款的規定。

因為有的銀行要求還貸滿一年才能申請提前還貸, 有的還會收取違約金。 那些對提前還貸時間和違約金沒有硬性限制的銀行, 自然在考慮範圍內。

5、工作效率

這一點, 主要就是看在借款人正確提交材料後, 審批貸款所需的時間, 體現了銀行的批貸效率, 也可以說是工作效率。 當然,

時間越短, 對貸款人越有利。

又到年底, 而對於已經選擇好還貸銀行的“准”房奴, 有不少人拿到了可觀的年終獎或賺到了充裕的資金, 想趁年底還清銀行貸款。 一方面能節約不少利息成本, 另一方面對於需要購置二套房的置業者, 早日還清首套房貸, 意味著降低了二套房的購房門檻。

但是,提前還房貸也有很多需要注意的問題,比如你的情況是不是適合提前還?如果不能一次還清,應該選擇哪種提前還款方式最合適等。所以,小編就講一下提前還款的注意事項。

這些情況不適合提前還款1、公積金貸款

目前,公積金五年期以上貸款利率為3.25%,可以說是非常低的水準。與其提前還款,不如拿手中的閒置資金做一些理財更為划算。

同樣的,即使你當時買房時使用的是商業貸款,如果銀行根據評估給了你比較好的折扣,比如在4.9%的基準利率的基礎上打了個8.5折什麼的,也是一樣的道理。

2、等額本金還款期已過1/3

等額本金是將貸款總額平分成本金,根據所剩本金計算還款利息。也就是說,越到後期,這種方式所剩的本金越少,所產生的利息也越少。

如果你已經還款超過1/3了,就說明已還了將近一半的利息,後期所還的更多是本金,利息高低對還款額影響不大。

3、等額本息還款已到中期的

等額本息是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加,然後平均分攤到每個月中。也就是說,每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期,已經償還了大部分的利息,因此提前還貸意義也不大。

這些人適合提前還款1、仍在還款期限前半段

根據上面的分析,無論是等額本金還是等額本自息,提前還款最好是趕在還款期限的前半段時最省錢。

2、找不到更好的理財管道

降息降准週期下,很多人都發出難尋高收益理財產品的抱怨,如果手裡正好有錢,在樓市的嚴格調控之下,又暫時沒有購房打算,不如提前還款省點利息更合適。

3、貸款時執行上浮利率的

執行上浮利率的貸款人,由於執行上浮利率已經較高,所以如果此類貸款人有能力一次還清貸款,相對會比較划算。

最後一些小提醒:縮短還款期限比減少月供更省錢

提前還款除了全部還清之外,還可以有兩種方式可選,一是月供不變的情況下,縮短還款期限,二是期限不變的情況下減少還款額度。

具體而言,如要提前還部分房貸,可以選擇縮短還款期限、保持月供不變,或者減少月供、保持還款期限不變。在同一時間節點上,前者比後者更節省利息支出。

但是,提前還房貸也有很多需要注意的問題,比如你的情況是不是適合提前還?如果不能一次還清,應該選擇哪種提前還款方式最合適等。所以,小編就講一下提前還款的注意事項。

這些情況不適合提前還款1、公積金貸款

目前,公積金五年期以上貸款利率為3.25%,可以說是非常低的水準。與其提前還款,不如拿手中的閒置資金做一些理財更為划算。

同樣的,即使你當時買房時使用的是商業貸款,如果銀行根據評估給了你比較好的折扣,比如在4.9%的基準利率的基礎上打了個8.5折什麼的,也是一樣的道理。

2、等額本金還款期已過1/3

等額本金是將貸款總額平分成本金,根據所剩本金計算還款利息。也就是說,越到後期,這種方式所剩的本金越少,所產生的利息也越少。

如果你已經還款超過1/3了,就說明已還了將近一半的利息,後期所還的更多是本金,利息高低對還款額影響不大。

3、等額本息還款已到中期的

等額本息是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加,然後平均分攤到每個月中。也就是說,每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期,已經償還了大部分的利息,因此提前還貸意義也不大。

這些人適合提前還款1、仍在還款期限前半段

根據上面的分析,無論是等額本金還是等額本自息,提前還款最好是趕在還款期限的前半段時最省錢。

2、找不到更好的理財管道

降息降准週期下,很多人都發出難尋高收益理財產品的抱怨,如果手裡正好有錢,在樓市的嚴格調控之下,又暫時沒有購房打算,不如提前還款省點利息更合適。

3、貸款時執行上浮利率的

執行上浮利率的貸款人,由於執行上浮利率已經較高,所以如果此類貸款人有能力一次還清貸款,相對會比較划算。

最後一些小提醒:縮短還款期限比減少月供更省錢

提前還款除了全部還清之外,還可以有兩種方式可選,一是月供不變的情況下,縮短還款期限,二是期限不變的情況下減少還款額度。

具體而言,如要提前還部分房貸,可以選擇縮短還款期限、保持月供不變,或者減少月供、保持還款期限不變。在同一時間節點上,前者比後者更節省利息支出。

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