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加息了,房價會跌嗎?

所有的泡沫背後, 終極本質原因是利率過低, 因為利率是一切資產定價的決定因素, 尤其是資產的長期價格。 也就是房地產價格過低的表面是供求關係, 內在是因為貨幣增長過快, 終極是因為貸款利率過低。

北京銀行業宣佈, 自2017年1月1日起, 北京地區大部分銀行將執行房貸利率9折起的政策, 也就是是房貸利率提高了。

這意味著什麼呢?意味著商業銀行對房地產行業定向加息了, 而加息一直是抑制資產泡沫最有效的武器。 也就是在央行基準利率並沒有加息的情況下, 商業銀行可以進行利率市場化, 對特定的行業加息。 但是這種加息必須要全行業一起跟進、執行, 否則很容易形成囚徒困境, 一旦有少數銀行不加息, 那麼就可能導致所有銀行不加息。 這次北京的商業銀行幾乎是全行業跟進對房地產按揭貸款加息, 也就不容易形成囚徒困境, 對房地產行業來說是一個大利空。

加息不僅僅會提高貸款者的資金成本, 導致多支出利息, 而且很容易形成加息預期, 一旦加息預期形成, 就會打擊購房者的心理需求, 導致購房需求進一步萎縮。 2016年國慶之後, 全國進行了非常嚴厲的宏觀調控, 尤其是一線城市, 由於限購、限貸非常嚴厲, 導致成交量大幅度下降, 房價失控的局勢得到控制。 而這一次對於房地產市場化的加息, 是調控以來的第一次出現, 由於北京的示範效應, 不排除其它城市跟進, 尤其是在房地產是用來住的、不是用來炒的政治正確指向下, 對房地產出任何調控政策都可以理解。 為什麼商業銀行這個時候選擇對房地產貸款定向加息呢?首先, 在傳統經濟尤其是鋼鐵等產能嚴重過剩的情況下,
商業銀行貸款的品質容易出現惡化, 也就是形成壞賬。 壞賬的上升會導致銀行的利潤增速大大放慢, 甚至負增長, 這樣必然會使得銀行資本充足率下降, 也就是銀行的信貸投放將會衡量風險和收益, 取得更好的平衡。 一句話的意思就是, 銀行必須要用有限的資本創造更多的利潤, 因為房地產按揭貸款一直是很低的優惠利率, 使得銀行在房產按揭貸款上的淨利差比較低, 往上提高利率是必然趨勢。 而且隨著資金外流導致的外匯儲備減少, 中國的外匯占款負增長, 也就是基礎貨幣減少, 為了保持M2較高增速, 商業銀行的貸款必須保持很高的增長, 這樣一來, 商業銀行的信用風險會越來越大。
為了覆蓋風險, 商業銀行必然會提高利率, 也就是一場市場化的加息勢在必行, 而這又將導致資產價格有所抑制。 在中國利率市場化後, 央行的基準利率的重要性越來越下降, 更多的將是商業銀行的市場化利率定價, 如果僅看央行的基準利率, 現在是完全不夠的。 在嚴格的限購、限貸調控下, 現在又對房地產按揭貸款定向加息, 一邊抑制了需求, 一邊抑制了資金供給, 所以, 短期內房價肯定會下降, 這是無法避免的。 但是這種調整是健康的, 對中國的房地產行業健康, 對商業銀行業健康, 不會動搖商業銀行的資產品質, 因此沒有太多值得擔心的。 而對於廣大需要買房的剛需來說, 房價下降也是一件好事, 畢竟中國人還是很希望安居才能樂業的。
只是決定中國房價長期走勢的因素還是長期的貨幣供應量走勢, 在短期房價調整下降的情況下, 這不過是歷史長河中的一朵小浪花, 至於房價長期走勢, 那還是塵歸塵, 土歸土!

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